2020年1月1日施行的新修订的《中华人民共和国土地管理法》和中央机构改革，将农村宅基地管理与改革的职能划转到农业农村部门，审批权限下放到乡镇，这是党中央高瞻远瞩，进一步加强“三农”工作、激活农村资源要素、助推乡村振兴的重要举措。为贯彻落实法律法规政策文件精神 ，市委、市政府决定在全市部署安排推进农村宅基地管理与改革工作，为让广大农民朋友了解掌握此项工作的相关政策与要求，积极参入宅基地改革工作，确保宅基地管理规范有序，现就有关政策内容告知如下：

一、抓好农村宅基地管理与改革的意义

抓好农村宅基地管理与改革事关农民的切身利益和农村社会稳定；事关粮食战略安全；事关乡村振兴。

二、农村宅基地的定义

农村宅基地是指农村村民依法取得的用于建造住宅及其生活附属设施的集体建设用地，包括住房、附属用房和庭院等用地。

三、农村集体经济组织成员

农村集体经济组织成员是指在该集体经济组织生产、生活，并与该集体经济组织发生权利、义务的人。

四、村民应当积极参与编制村庄规划

编制村庄规划应当听取基层组织和村民意见，加强与相关部门衔接，坚持简便实用、符合实际。

村庄规划报送自然资源和规划部门审查、市人民政府批准前，应当经三分之二以上村民代表或者村民会议三分之二以上成员同意。经批准的村庄规划应当自批准之日起20日内由村民委员会进行公告。

经批准的村庄规划应由乡镇人民政府和村民委员会严格组织实施，不得擅自调整和修改。确需调整和修改的，应当按原审批程序报送批准。

五、农村村民建住宅应坚持的原则

(一)一户一宅原则。农村村民一户只能拥有一处宅基地。

(二）符合规划原则。农村村民宅基地选址必须符合国土空间规划、村庄规划以及用途管控。

(三）保护耕地原则。农村村民建住宅应合理利用土地，应尽量使用原有宅基地、村内空闲建设用地和荒山荒地，不占或少占耕地，严禁占用永久基本农田。

(四）适度集中原则。鼓励村镇结合集镇建设、新农村建设、农村土地综合整治，按照“尊重意愿、量力而行、方便生产、改善生活”的原则，因地制宜推进集镇和中心村建设，引导农民逐步向集镇及规划的居民点有序集中。规划的居民点建设应实行“统一规划、统一设计”，房屋建筑风格应充分体现民情特色，对房屋的布局、高度、规格、造型和色彩实行有效控制。

六、宅基地面积的确定

村民一户只能拥有一处宅基地，村民住房建设应当充分利用原有宅基地、空闲地、荒地和其他未利用地。

每户使用耕地的面积不得超过130平方米（必须依法办理农用地转用审批），使用荒山荒地的面积不得超过210平方米，使用村内空闲地和其他土地的面积不得超过180平方米。

七、村民申请建房条件

村民符合下列条件之一的，可以以户为单位申请在村庄规划区内建设住房：

(一)具备分户条件，确需另立户建设住房的；

(二)鉴定现有住房属于危旧房需要拆除新建或改、扩建的，或者现有宅基地面积明显低于法定标准，需要新建或扩建住房的；

(三)原有住房因灾毁需要重建的；

(四)因国家、集体建设需要迁建或者按政策实行移民搬迁的；

(五)法律、法规、规章规定的其他情形。

有下列情形之一的，村民住房建设申请不予批准：

(一)不是本集体经济组织成员的；

(二)不符合土地利用总体规划、城镇和村庄建设规划的；

(三)所申请的宅基地存在所有权和使用权争议的；

(四)已享受征地拆迁货币安置的；

(五)不符合一户一宅规定的；

(六)将原有宅基地及地上建筑物出卖、出租、赠与或者改为经营场所等非生活居住用途后，再次申请宅基地的；

(七）不具备分户条件而以分户为由申请宅基地的；

(八）申请人提供虚假情况的；

(九）已有宅基地上存在违法用地、违法建筑等情况，未按照相关规定完成整改的；

(十）妨碍用地建房相邻权利人排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系的；

(十一）法律、法规、规章规定的其他不予批准的情形。

八、禁止建房区域

村民住房建设选址禁止在下列区域选址：

（一）永久基本农田和国家一级生态公益林地；

（二）山洪地质灾害易发地段和地下采空区；

（三）行洪、灌溉、排涝通道等水利设施管理范围；

（四）饮用水水源一级保护区；

（五）公路建筑控制区和铁路建筑限界范围：在公路沿线建房的，其房屋边缘与公路用地外缘的间距为：国道不少于20米，省道不少于15米，县道不少于10米，乡道不少于5米，在高速公路沿线建房的，其房屋边缘与高速公路隔离栅栏的间距不少于30米，在铁路线路安全保护区范围内，应当遵守铁路安全保护有关法律法规规定。

（六）历史文化名镇、名村核心保护区和历史文化街区；

（七）供水、供电、供气和通讯等设施管理范围；

（八）需修复的污染或者有污染风险的地块；

（九）法律、法规、规章规定的其他禁止住房建设区域。

九、村民申请建房程序

村民住房建设应当按下列程序办理审批手续：

（一）建房申请人向户口所在地村民委员会提交申请。经村民小组或村民代表会议讨论通过后，由村民委员会负责张榜公示，公示期为7日。公示期满无异议的，经村民委员会签署意见后由建房申请人向乡镇人民政府提交申请。

（二）乡镇人民政府接受申请后，应当及时组织现场选址踏勘，经审核符合批准条件的，在会审通过后5个工作日内核发乡村建设规划许可证；不符合批准条件的，退回申请材料，并书面告知不予批准的理由。

申请占用农用地和未利用地建房的，应当依法办理土地转用审批手续。

十、村民建房实行“五有四到场”

即有村庄规划、有审批手续、有示范图集、有施工管理、有奖惩措施，批前选址审查到场、开工放线砌基到场、日常监管到场、竣工验收到场。乡镇人民政府应当自收到申请材料5个工作日内，组织现场核查；经审核符合条件的，由乡镇人民政府办理乡村建设用地规划许可和农村宅基地审批手续，并在5个工作日内，会同村级组织现场进行免费定位放线；房屋建设期间进行日常监管，房屋竣工后，乡镇人民政府应当在收到核定申请之日起5个工作日内，组织现场复核，完成竣工验收，符合条件的及时出具证明。

十一、村民建新拆旧

原址重建的，除保留施工期间必须的生活用房外，应先拆旧房后方可开工建设；保留的生活用房，应在新房建成30日内拆除。异地新建的，原则上在新房建成30日内拆除全部旧房。村民应与乡镇人民政府签订协议，承诺在规定时间内自行拆除旧房。逾期不拆除的，依法组织拆除。

十二、未获用地批准或者采取欺骗手段骗取用地批准，非法占用土地建房需承担的法律责任

村民未获用地批准或者采取欺骗手段骗取用地批准，非法占用土地建住宅的，由市自然资源局、市农业农村局和乡镇人民政府责令退还非法占用的土地，限期拆除在非法占用的土地上新建的房屋。超过宅基地用地面积规定的标准，多占的土地以非法占用土地论处。

十三、未取得乡村建设规划许可证或者未按照乡村建设规划许可证的规定建房需承担的法律责任

村民未取得乡村建设规划许可证或者未按照乡村建设规划许可证的规定进行建设的，由市自然资源局或者乡镇人民政府责令停止建设，限期改正，当事人应当自接到停止建设通知书之日起立即停止建设，并在15日内采取改正措施，消除对规划实施的影响；对逾期不改正或者无法采取改正措施消除影响的，可以责令限期拆除或依法强制拆除。

监督举报电话：0745-7310306（农业农村局），0745-7733356（自然资源局）

洪江市农村宅基地管理与改革工作领导小组办公室

2021年2月